物业费组成及测算公式，太详细了

本文摘要：物业费组成及测算，全清楚，太详细了！n物业服务成本或者物业服务支出组成，应包罗以下几个部门：n1.治理服务人员的人为、社会保险和按划定提取的福利费等。n2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护用度。n3.物业治理区域清洁卫生用度。 n4.物业治理区域绿化养护用度。n5.物业治理区域秩序维护用度。 n6.办公用度。n7.物业治理企业牢固资产折旧。 n8.物业共用部位、共用设施设备及民众责任保险用度。n9.经业主同意的其他用度。n以上物业治理区域指的是物业治理的公共区域。

物业费组成及测算，全清楚，太详细了！n物业服务成本或者物业服务支出组成，应包罗以下几个部门：n1.治理服务人员的人为、社会保险和按划定提取的福利费等。n2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护用度。n3.物业治理区域清洁卫生用度。

n4.物业治理区域绿化养护用度。n5.物业治理区域秩序维护用度。

n6.办公用度。n7.物业治理企业牢固资产折旧。

n8.物业共用部位、共用设施设备及民众责任保险用度。n9.经业主同意的其他用度。n以上物业治理区域指的是物业治理的公共区域。

n实行物业服务用度包干制的，物业服务用度的组成，不仅包罗物业服务成本，还包罗法定税费和物业治理企业的利润；n实行物业服务用度酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包罗物业服务支出，还包罗物业治理企业的酬金。n一）居住性物业服务费的测算V = ∑Vi （i =1，2，3，……12）V--代表求得的物业服务费尺度（元／月·平方米或元/年·平方米）；Vi--代表各分项收费尺度（元／月·平方米或元年·平方米）；用度项目一般分为：治理服务人员的人为、社会保险和按划定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护用度；物业治理公共区域清洁卫生用度；物业治理公共区域绿化养护用度；物业治理公共区域宁静和公共秩序维护用度；办公用度；物业治理企业牢固资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及民众责任保险用度；经业主同意的其他用度n1.治理服务人员的人为、社会保险和按划定提取的福利费V1V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米）n该项用度是用于物业治理企业的人员用度，包罗基本人为，按划定提取的福利费、加班费和服装费，可是不包罗治理、服务人员的奖金。奖金应凭据企业谋划治理的经济效益，从盈利中提取。

n其中：nFl--基本人为（元／月），各种治理、服务人员的基本人为尺度凭据企业性质、参考当地平均人为水平确定。nF2--按划定提取的福利费（元/月），包罗福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。

nF3--加班费（元／月）。nF4--服装费（元/月）。nS--表现可分摊用度的修建面积之和。单元为平方米（m2）。

n2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护用度V2V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）n其中：nF1--公共照明系统的电费和维修费：n①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表现逐日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时）；T1表现逐日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE表现电费单价（元／kW）；n②维修费：这是一个估算的履历值，一般根据当地的人为水平用度和使用的零配件、进货的价钱来测算。nF2--给排水设施的用度，此项用度测算时又可分项为：n①给水泵的电机功率（可包罗生活水泵、消防蓄水池泵），电费 = W×24×I×30× PE（元／月）。I代表使用系数 = 平均天天开启小时数／24；n②消防泵的电机费（包罗喷淋泵、消防栓泵），电费 = W×24×I×30× PE，（元／月）；n③排污泵的电机功率（包罗集水井排水泵、污水处置惩罚排水泵），电费=W×24×I×30×PE （元／月）：n④维修费（元／月）。nF3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。

nF4--修建、门路维修费（元／月）。nF5--电梯用度的核算：n①电费=n ×W×24×I×30× PE （元／月），其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于差别类型物业的电梯使用时间和频率差别，会发生差异，一般可通过统计的方法举行估算。居住类物业大致在0.4；n②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包罗人工费、质料费）；n③年检费（元／月）。

n用度项F1～F5 并非牢固项目，差别物业项目纷歧，不能机械套用。以下各项也是如此。n.3物业治理区域清洁卫生用度V3V3=∑Fi／S （i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米）n其中：nFl--人工费（元／月）。

nF2--清洁机械、工具、质料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元/月）。nF3--消杀费（元/月）。

nF4--化粪池清理费（元／月）。nF5--垃圾清运费（元／月）。nF6--水池（箱）清洁费（元／月）。

n4.物业治理区域绿化养护用度V4V4=∑F i ／S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）n其中：nF1--人工费（元／月）。nF2--绿化工具费（元／月）。

nF3--化肥除草剂等质料费（元／月）。nF4--绿化用水费（元／月）。

nF5--园林景观再造费（元／月）。n5.物业治理公共区域秩序维护用度V5V5 = ∑Fi / S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）n其中：nF1--人工费（元／月）。nF2--服装费（元／月）。

nF3--维修费（元/月）。nF4--日常守卫器材费（元/月），包罗对讲机、多功效警棍、110报警联网等。nF5--保安用房及保安人员住房租金（元／月）。

n6.办公用度V6V6=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5，6，7）（元／月·平方米）n常用全年的用度预算来折算出每月用度，即全年用度除以12个月。n其中：nF1--交通、通讯用度（元／月）。

nF2--文具、办公用品等低值易耗品费（元／月）。nF3--车辆使用费（元/月）。nF4--节日装饰费（元/月）。

nF5--公共关系费及宣传广告费（元／月）。nF6--办公水电费（元／月）。nF7--书报费（元／月）。

n7.物业治理企业牢固资产折旧费V7n该项用度指物业治理企业拥有各种牢固资产按其总额每月分摊提取的折旧用度，包罗交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。更多精彩加物业社区微信：wysclub 按实际拥有的上述各项牢固资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米修建面积。值得注意的是，这里的牢固资产应主要是直接用于该项目服务的牢固资产。

n8.物业共用部位、共用设施设备及民众责任保险用度V8nV8 = （投保总金额×保险费率）／保险受惠物业的总面积n物业治理企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投产业保险、相关责任保险（如电梯责任保险）、民众责任险。保费按保险受惠物业总修建面积分摊。n9.经业主同意的其它用度V9n该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的须要的服务用度。

n10.不行预见用度V10n不行预见用度（一般按上述用度总和的3％～10％计）。不行预见费应单独设账，严格控制其支出。

n11.利润或治理酬金V11n物业治理协议差别，治理酬金简直定方式差别：n（1）根据租金收入确定治理酬金=业主租金收入×酬金比率n（2）按物业价值的约定使用年限盘算，当物业是业主自己使用的情况下可以接纳该方法。治理酬金=（物业价值／物业约定使用年限）×酬金比率n（3）按定额利润/酬金或行业利润率／酬金率确定。定额酬金或利润是指双方协商在治理企业完成条约划定的服务任务情况下给服务者已牢固数额的酬金或利润。不外，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述1～10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给治理企业利润/酬金，即 治理利润/酬金=服务费×行业利润率/酬金率n物业治理行业利润率/酬金率一般在8％～15％，详细的比率可由双方凭据物业服务的尺度等因素协商确定。

n12.法定税费V12n物业治理行业税费一般在5.5％。

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